Na początek trochę definicji
Zgodnie z art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Uprawnienie do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która:
· ma wyższe wykształcenie,
· ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstwo (przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, skarbowe),
· ma wyższe wykształcenie,
· ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
· odbyła praktykę w zakresie wyceny nieruchomości lub posiada doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,
· przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.
W ramach postępowania kwalifikacyjnego kandydat na rzeczoznawcę w I etapie zdaje test wielokrotnego wyboru z zakresu zagadnień prawnych, ekonomicznych, technicznych. Jeśli wynik z testu będzie pozytywny, tj. uzyska się co najmniej 65 pkt na 90 pkt możliwych, kandydat zdaje egzamin ustny, podczas którego w zależności od wyboru opisuje procedury wycen bądź broni operatów szacunkowych wykonanych w trakcie praktyk zawodowych.
Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Komu i kiedy potrzebne są usługi rzeczoznawcy majątkowego?
Każdy człowiek w swoim życiu ma kontakt ze sprawami dotyczącymi nieruchomości w mniejszym lub większym stopniu. W naszym kraju większość ludzi kupuje nieruchomości na własność, a także posiłkuje się w tym celu kredytami hipotecznymi. Jest to pierwsza sytuacja, w której potrzebujemy skorzystać z usług wyceny nieruchomości. Bank, udzielając kredytu (niemałego), musi zweryfikować wartość zabezpieczenia (jakim jest hipoteka) i w tym celu potrzebuje obiektywnego obserwatora rynku, który ocenia rynkową wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
W tym momencie zadajemy sobie pytanie: „a czemu to nie bank ponosi koszt takiej usługi?” Dzieje się tak z prostej przyczyny. Bank jest wielką instytucją i jest w uprzywilejowanej pozycji. Z punktu widzenia rzeczoznawcy o wiele lepiej byłoby, gdyby to bank zajmował się zlecaniem wycen a nie klient indywidualny, który w przypadku odmowy udzielenia kredytu bądź zmniejszenia jego kwoty z uwagi na wartość nieruchomości, mającej być zabezpieczeniem kredytu, winą obarcza rzeczoznawcę.
Kolejnym przypadkiem, w którym potrzebujemy wyceny nieruchomości są sprawy rozwodowe – a dokładniej sprawy o podział majątku wspólnego, sprawy o zniesienie współwłasności oraz sprawy spadkowe dotyczące podziału spadku. W momencie, w którym bierzemy rozwód i posiadamy w majątku nieruchomości trudno o osiągnięcie porozumienia co do ich podziału. W takim samym położeniu znajdują się osoby dziedziczące po osobie zmarłej i które muszą podzielić się majątkiem lub osoby, które z innych przyczyn stały się współwłaścicielami nieruchomości i chcą znieść współwłasność. W momencie, kiedy strony są skonfliktowane i nie mogą dojść do porozumienia co do wartości nieruchomości, znowu pojawia się rzeczoznawca majątkowy, który obiektywnie wyceni nieruchomość. Bardzo często w przypadku spraw spadkowych potrzebujemy także wyceny nieruchomości do celów podatkowych.
Kiedy jeszcze możemy potrzebować usług Rzeczoznawcy jako klient indywidualny?
Potrzeba taka powstaje, jeśli na naszej nieruchomości posiadamy urządzenia infrastruktury przesyłowej, bądź planowana jest budowa takich urządzeń. W tym momencie należy nam się wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, a także w przypadku istniejących urządzeń wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Są to skomplikowane zagadnienia i bez specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, nie sposób jest określić ich wartości. W każdym przypadku należy indywidualnie przeanalizować wpływ takich urządzeń na wartość nieruchomości. Będą to zupełnie inne wartości w przypadku obciążenia nieruchomości rolnej a inne w przypadku nieruchomości budowlanej itd.
Oprócz klientów indywidualnych tak naprawdę większość operatów zlecana jest przez różnego rodzaju urzędy bądź sądy w sprawach takich jak: aktualizacje opłat z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości, opłaty adiacenckie z tytułu scalenia i ponownego podziału nieruchomości, sprawy wywłaszczeniowe, postępowania komornicze. Są to sprawy, z którymi przeciętny człowiek nie spotyka się na co dzień i bardzo często dowiadujemy się o nich dopiero w momencie, w którym stajemy się stroną postępowania.
W jaki sposób rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny?
Rzeczoznawcy majątkowi są zobligowani do przestrzegania procedur wyceny określonych przepisami prawa zarówno europejskiego jak i polskiego oraz standardami zawodowymi. Od niedawna funkcję tworzenia standardów zawodowych przejął od organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych Minister właściwy ds. Budownictwa. Wycena nieruchomości dopuszczona jest przy użyciu konkretnych podejść, metod oraz technik wyceny. W dużej części przypadków rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości podejmowania decyzji o stosowanej metodologii, ponieważ zostało to narzucone przepisami prawa np. w przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wartości początkowej środka trwałego w przedsiębiorstwie rzeczoznawca może użyć jedynie podejścia porównawczego.
Skąd Rzeczoznawca czerpie informację o nieruchomościach?
Rzeczoznawcy majątkowi bazują na cenach transakcyjnych pozyskanych z aktów notarialnych zrealizowanych sprzedaży. Każdy notariusz, sporządzający akt notarialny sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek przesłać taki akt do starostwa powiatowego i stamtąd rzeczoznawcy uzyskują takie informację, tworząc bazy danych. Należy mieć na względzie, że ceny transakcyjne różnią się często znacznie od cen ofertowych, zamieszczanych w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości.
Rzeczoznawca ustala w trakcie oględzin nieruchomości cechy wycenianej nieruchomości i na podstawie uzyskanych informacji w zależności od przedmiotu, zakresu oraz celu wyceny podejmuje decyzję, w jaki sposób należy dokonać wyceny (jakiego użyć podejścia, metody, techniki).
Od czego zależy wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego?
Często spotykam się z pytaniem, jaki % wartości nieruchomości kosztuje usługa wyceny. Jest to błędne myślenie o zawodzie rzeczoznawcy majątkowego oraz mylenie usług wyceny nieruchomości z usługami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ustala swoje wynagrodzenie na podstawie stopnia skomplikowania wyceny, kosztów, jakie musi ponieść w celu dojazdu, pozyskania dokumentów do wyceny i jest określanekwotowo a nie procentowo od wartości. Wykonanie operatu szacunkowego trwa w zależności od skomplikowania od kilku godzin do nawet kilkuset w ekstremalnych przypadkach. W przypadku, gdyby rzeczoznawca otrzymywał wynagrodzenie zależne od wyniku wyceny absolutnie, utraciłby w tym momencie swój obiektywizm, a taka usługa nie miałaby większego sensu.